¿Qué es el principio de mayor y mejor uso en la valoración?

22 May

¿Qué es el principio de mayor y mejor uso en la valoración inmobiliaria?

Como ya señalamos en este otro post, existen diez principios rectores de la normativa de valoración en España. Uno de ellos, que trataremos en este artículo, es el principio de mayor y mejor uso en la tasación.

El principio de mayor y mejor uso en la tasación

Según recoge la orden ECO/805/2003, el principio de mayor y mejor uso en la tasación inmobiliaria establece que, dado un inmueble susceptible de ser destinado a diferentes usos, su valor será el obtenido en caso de elegir, entre las posibilidades legales y físicas oportunas, el económicamente más aconsejable.

En caso de ser construido con distintas intensidades edificatorias, se elegirá la que le permita obtener su mayor valor.

Este principio muestra la realidad del mercado inmobiliario. Por un lado el valor del terreno depende del inmueble que se construya y la actividad económica que se implante. Dicho esto, el paso clave es contemplar la decisión del promotor a la hora de determinar el valor del terreno, pues será esa decisión la que establezca la base de cálculo del valor y no otra. Esto quiere decir que este proceso de cálculo del valor del inmueble queda fuera del ámbito de actuación del tasador.

La importancia del promotor a la hora de determinar el valor

Como hemos dicho, es imprescindible que el promotor defina el modelo de negocio, la gestión y las características básicas del inmueble para poder calcular su valor. Ello implica documentar fehacientemente el uso que se le va a dar al futuro inmueble, enumerando en caso necesario hipótesis de uso con su posible rentabilidad.

Para ello, ha de seguir una serie de normas recogidas en la Ley, a saber:

Uso razonable del inmueble.
Probabilidad de compra en función de su uso y su entorno.
Legalidad.
Posibilidad física.
Rentabilidad del proyecto.

El principio de mayor y mejor uso es uno de los más importantes de los recogidos en la Orden ECO/805/2003, pues de él se derivará en gran medida el valor final del inmueble.

Todo el proceso recogido en este principio ha de verse materializado en la aportación de una serie de documentos que secunden la decisión del promotor:

Un anteproyecto que detalle la edificación, los usos, las superficies, las calidades constructivas y las instalaciones.
Un estudio de implantación con la cuantificación de la inversión y su escenario temporal.
Un estudio de viabilidad económica en el que se detalle la estructura de negocio, la gestión económica, los ingresos, los gastos y otros costes operativos.

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22 May