10 Jul
¿Qué ha cambiado en la Orden ECO/805/2003?
Hace escasas semanas se aprobaron algunos cambios en la Orden ECO/805/2003, los cuales entrarán en vigor a partir del próximo 12 de agosto. Estas modificaciones son numerosas y afectarán a todas las operaciones relacionadas con la tasación inmobiliaria, por lo que te recomendamos quedarte a leer todo el artículo para que estés al día de todas las novedades.
Recapitulemos: ¿qué es la Orden ECO y por qué es tan importante?
La Orden ECO/805/2003 ha sido, desde su promulgación, la referencia normativa para la valoración de bienes inmuebles y determinados derechos con finalidades financieras en España.
Desde hace meses, la Orden ECO/805/2003 se encontraba en vía de trámite para verse modificada de cara a actualizar y mejorar varios aspectos relacionados con la valoración de bienes inmuebles. A continuación, comentaremos brevemente en qué consisten los principales cambios.
Cambios en la Orden ECO
Estamos ante una reforma de calado en la Orden ECO que afecta a numerosas partes de su articulado, por lo que se hace inabarcable para un artículo. Por ello, en este post veremos los cambios más importantes y, si necesitas ampliar información, te recomendamos que vayas a la fuente directa: el BOE.
1. Nuevas figuras administrativas en la Orden ECO
Se han introducido modificaciones para acomodar nuevas figuras administrativas creadas por algunos ayuntamientos con el fin de agilizar la gestión urbanística. Esto incluye títulos habilitantes o autorizaciones administrativas para casos específicos.
En particular, la reforma reconoce la validez de autorizaciones administrativas previas a la licencia de obra, creadas por los ayuntamientos para agilizar la gestión urbanística. Estas autorizaciones deben permitir el inicio de las obras tras comprobar la conformidad con los parámetros urbanísticos y cubrir al menos el 60% del presupuesto de ejecución material. Además, deben estar acompañadas de la declaración de obra nueva en construcción.
Este cambio facilita la obtención de tasaciones válidas en fases tempranas de los proyectos inmobiliarios, adaptando la normativa a las nuevas realidades administrativas y urbanísticas de los municipios españoles.
2. Eficiencia energética y principio de sostenibilidad
Uno de los cambios más relevantes es la incorporación del principio de sostenibilidad en la valoración de inmuebles. Los posibles cambios en la Orden ECO/805/2003 plantean la obligación de incorporar en las tasaciones el certificado de eficiencia energética como documentación necesaria para la tasación. Esto busca incluir consideraciones de eficiencia energética en el proceso de valoración de inmuebles comerciales y residenciales.
Ahora, los informes de tasación deben tener en cuenta factores medioambientales y de sostenibilidad, incluyendo riesgos climáticos, eficiencia energética, adaptación al cambio climático, gestión de residuos, uso eficiente del agua, economía circular y protección de la biodiversidad. El objetivo es que el valor de un inmueble refleje su desempeño en estas áreas, siempre que el mercado también lo valore y sea técnicamente viable su incorporación en el proceso de valoración.
Sin embargo, hay aspectos pendientes de aclarar en torno al certificado energético, pues existe cierta controversia por parte de algunos actores que plantean dudas acerca de si, pese a lo explicitado en el texto de la Orden, la carencia de certificado energético debe suponer un condicionante o una advertencia en el informe de tasación. Los próximos meses serán clave para resolver definitivamente este punto.
3. Cambios en los criterios de valoración en la Orden ECO
La reforma de la Orden ECO ha introducido ajustes técnicos relevantes en los métodos y criterios de valoración:
- Justificación de la superficie utilizada: Se debe justificar el tipo de superficie adoptada cuando no se trate de la útil comprobada, considerada generalmente la más relevante a efectos de valoración. También se debe justificar el uso de una superficie diferente en los procesos de homogeneización valorativa para el cálculo por comparación.
- Redefinición de la superficie útil: Se elimina la referencia a elementos exteriores, ajustando la superficie utilizada a la que realmente influye en el valor del bien. Además, se introduce la obligación de valorar de forma independiente los espacios cuyo valor sea autónomo respecto al inmueble principal.
- Uso de testigos: Ahora se exige identificar la fuente de cada testigo utilizado en la valoración por comparación y justificar la ponderación aplicada a cada uno. Se debe indicar si se ha homogeneizado el valor unitario o el total del inmueble, facilitando la comprensión del proceso seguido.
- Métodos automatizados: Se establecen reglas para la valoración mediante métodos automatizados, cuyo uso se prevé para la actualización del valor de garantías inmobiliarias, conforme a la normativa europea y bajo el desarrollo normativo del Banco de España
4. Actualización del plazo para la revisión de tasaciones
Se reduce el plazo para la actualización de tasaciones a efectos de valor contable de aseguradoras y reaseguradoras de tres años a dos años. La actualización se define como la revisión de una tasación anterior, emitida por la misma sociedad de tasación, dentro de ese plazo, y puede implicar la modificación de advertencias, condicionantes o valores
5. Refuerzo de la transparencia y formalización de los informes
La nueva orden introduce varias medidas para mejorar la transparencia y la trazabilidad de los informes de tasación:
- Índice obligatorio: Todos los informes de tasación deben incluir un índice al inicio, facilitando la localización de la información relevante.
- Firma electrónica: Se extiende la obligación de firma electrónica a todos los intervinientes que firman la tasación, reforzando la responsabilidad sobre el contenido del informe.
- Documentación actualizada: Se elimina la posibilidad de utilizar fotocopias del libro de Registro de la Propiedad, escrituras o documentos equivalentes, exigiendo siempre documentación registral actualizada.
¿Cuándo entran en vigor los cambios de la Orden ECO?
La orden entra en vigor dos meses después de su publicación en el BOE, es decir, el 12 de agosto de 2025.
Es importante destacar que todas estas modificaciones no buscan cambiar el propósito fundamental de la Orden ECO/805/2003, que sigue siendo establecer normas para la valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, sino que están orientados a actualizar y mejorar la normativa existente, no a transformar radicalmente su función o alcance.
