tasaciones hipotecarias

¿Por qué no siempre coincide el valor de mercado de un inmueble con su valor hipotecario?

En este post vamos a tratar uno de los dilemas más recurrentes relacionado con el mercado inmobiliario y las tasaciones hipotecarias.

Y es que tanto las sociedades de tasación como las entidades bancarias nos vemos a menudo ante situaciones en las que nuestros clientes contemplan extrañados que el precio de compra de un bien inmueble no coincide con el valor hipotecario que le otorga  la sociedad de tasación. 

Una explicación lógica a un enigma muy extendido

Empecemos por el principio y aclaremos conceptos: ¿Qué es el precio de un inmueble? ¿Y su valor de mercado? ¿Cuál es el valor que se obtiene de las tasaciones hipotecarias (valor hipotecario)?

El precio de un inmueble es la cantidad acordada entre un comprador y un vendedor para llevar a cabo la transacción de dicho inmueble. En este precio estarán reflejadas las circunstancias concretas de dicha transacción, así como los intereses particulares de las dos partes, como por ejemplo la urgencia que el vendedor tenga por vender o la necesidad o interés puntual del comprador por comprar dicho inmueble.

El valor de mercado de una propiedad inmobiliaria es un valor teórico y corresponde al precio al que podría venderse el inmueble en el supuesto de que el bien se hubiera ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieran disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiera de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta (Orden ECO/805).

Por otro lado, el valor hipotecario de una propiedad inmobiliaria se refiere al valor por el que el inmueble sirve de garantía frente a un prestamista, generalmente una entidad financiera, es decir, el valor por el que el inmueble es capaz de responder en el caso de una ejecución hipotecaria.

Para calcular este valor hipotecario, hemos de acudir a la Orden ECO 805/2003, que recoge que el valor hipotecario es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. En este cálculo del valor se dejarán fuera los elementos especulativos.

tasaciones hipotecarias

Hay que tener en cuenta que el valor hipotecario se basa en el valor de mercado de la propiedad y que en su cálculo no entran en consideración otros factores como la capacidad de pago del prestatario, la tasa de interés o la duración del préstamo.

Además, es importante saber que, aunque el precio y el valor hipotecario se basen en el valor de mercado del bien, son conceptos diferentes por lo que no tienen por qué coincidir.  

¿Qué hacer cuando el valor hipotecario no coincide con el valor de mercado de una vivienda?

Así, podemos tener el caso de que el valor hipotecario sea mayor que el precio de compra. Esto puede ser señal de que el vendedor tenía algún motivo que le ha llevado a cerrar la venta por un precio menor (deudas, falta de liquidez, etc.). También nos podemos encontrar con una situación muy frecuente que es que el valor de tasación sea inferior al precio de compra.

En el caso de que el valor de tasación sea muy inferior al precio de compra, estamos ante una situación que nos dice que algo ocurre que trasciende del valor del inmueble. Es decir, que más allá del bien en sí, hay elementos que operan en la transacción y motivan el pago de un precio por encima de lo que pagaría un comprador medio. Aunque también puede ser el caso en el que la normativa hipotecaria no permita contemplar en el valor de tasación determinados aspectos del inmueble, como pueden ser ampliaciones de viviendas que no se encuentren inscritas y que incumplan la normativa urbanística o elementos especulativos que sí se incorporan en el precio del inmueble.

valor hipotecario

El caso en el que el valor hipotecario es sensiblemente inferior al precio de compra es una situación que se da a menudo y viene motivada por el hecho de que se trate de valores distintos, basados ambos en el valor de mercado, pero con significados distintos. Dado que el valor hipotecario es un valor prudente de la posibilidad de comercializar un bien, es muy frecuente que se encuentre por debajo del precio de compra. Otro aspecto a tener en cuenta es que en un valor hipotecario no se pueden reflejar gastos de gestión inmobiliaria ni el valor de bienes muebles, que en algunos casos sí se incluyen en el precio de venta del inmueble.

En este punto merece la pena hacer una puntualización; España tiene un mercado poco transparente en comparación con otros países en los que existen registros oficiales de transacciones de inmuebles. Ello hace que la valoración no sea una ciencia exacta, sino que opere en función de horquillas de valores. De ahí se explica que existan ciertas diferencias entre diferentes valoraciones de un mismo inmueble hechas por diferentes empresas.

En resumen, hay que tener claro que, aunque están estrechamente relacionados, el precio de una propiedad inmobiliaria, su valor de mercado y su valor hipotecario son conceptos (y valores) distintos.