17 May

ganancia patrimonial por venta de inmueble

¿Qué es una ganancia patrimonial por la venta de un inmueble?

Una ganancia patrimonial es la variación positiva en el valor del patrimonio de una persona que se produce como resultado de la venta o transmisión de un bien o activo. En este artículo vamos a hablar en particular de la ganancia patrimonial fruto de la venta de un inmueble y de qué manera afecta a la declaración de la Renta.

Ganancia patrimonial por la venta de un inmueble: ¿cómo evitar pagar de más?

Un inmueble es el tipo de propiedad más importante que puede tener una persona. Así, y dado que goza de especial peso en el patrimonio personal, su transmisión se encuentra especialmente regulada y, como es lógico, ello afecta a su inclusión en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Hay que partir de la base de que, independientemente de si se ha producido ganancia o pérdida con la venta de una vivienda, es obligatorio informar a Hacienda de la operación. En la regulación del IRPF se considera ganancia patrimonial la diferencia entre el valor en el momento de la adquisición y el momento de la transmisión del mismo.

Una valoración puede ser una prueba contrafactual para evitar pagar de más en la declaración del IRPF

Este punto es clave, pues de ello dependerá la toma de decisiones posterior. Si el valor declarado como precio de compraventa del inmueble es inferior al valor que considera Hacienda, la liquidación de impuestos deberá efectuarse atendiendo a este último.

Para calcular si hay una ganancia o pérdida patrimonial, se ha de restar el importe de compra más impuestos y mejoras realizadas en el inmueble al precio de venta menos los gastos de venta. En consecuencia, y si se entiende que el precio no se ajusta a la realidad del mercado y excede los precios del mismo, hace falta hacer una valoración contradictoria que permita contrastar el valor establecido por Hacienda y que justifique fehacientemente el valor real de mercado del inmueble en el momento de la transmisión.

De ese modo, en lo que a IRPF se refiere, se evitará tributar por una ganancia que no ha tenido lugar, así como también se evitarán cargos incorrectos por otros impuestos como Transmisiones Patrimoniales o Actos Jurídicos Documentados.

¿Cómo tributa la venta de un inmueble en el IRPF?

Como señalábamos arriba, la tributación de la venta de un inmueble en el IRPF sólo tiene lugar en caso de que se haya obtenido beneficio por la operación.

En tal caso, existen diversos tramos de IRPF en función de la ganancia obtenida:

Beneficio obtenido	Tipo aplicable
Hasta 6.000€	19%
Entre 6.000 y 50.000€	21%
Entre 50.000 y 200.000€	23%
Entre 200.000 y 300.000€	27%
Más de 300.000€	28%

Siguiendo esta tabla, podríamos poner el ejemplo de una vivienda que fue adquirida en 1999 por 150.000€ y hoy se vende por 220.000€ -una vez descontados los gastos de notaría, otros impuestos, tasas, etc.-. Sobre esa cantidad de 70.000€ correspondería aplicar un tipo del 23% en concepto de pago por ganancia patrimonial fruto de la venta de un inmueble.

Existen ciertas excepciones por las que ciertos colectivos se ven exentos de declarar la venta de una vivienda, se haya obtenido beneficio o no con ella. Si la venta es de la vivienda habitual, los beneficios obtenidos se quedarían sin tributar:

En caso de que la venta se haya realizado por una persona mayor de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia.
En caso de que se venda la vivienda habitual con la intención de reinvertir el dinero en la compra de otra vivienda.

¿Cómo reducir la ganancia patrimonial sujeta a IRPF? Atención a los gastos deducibles por venta de un inmueble.

A la hora de realizar una transmisión de una vivienda, existen ciertos gastos que se pueden deducir conforme a Ley y que, además, nos permitirán aliviar la factura que debemos pagar en concepto de IRPF por ganancia patrimonial.

Se trata de una serie de gastos comunes a las operaciones de compraventa:

Gastos de notaría, de registro y de gestoría relacionados con la venta.
Impuestos y tasas relacionados con la venta, como por ejemplo la plusvalía municipal.
Gastos de publicidad y promoción de la venta.
Comisión de intermediarios, incluidos los agentes inmobiliarios.

Como es lógico, para poder acogerse a la deducción de estos gastos, has de poder demostrar que tienes derecho a ello. En ese sentido, es necesario aportar los justificantes y las facturas de todos esos gastos para deducirlos a la hora de calcular la ganancia patrimonial.

En cualquier caso, si de lo que se trata es de calcular la cantidad real y justa de ganancia patrimonial que se percibe con la venta de una vivienda, es recomendable realizar una valoración que permita no sólo contar con los datos exactos, sino poder rebatir el dictamen de Hacienda en caso de controversia.

17 May

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Ganancia patrimonial por la venta de un inmueble: ¿cómo evitar pagar de más?

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