15 Abr
¿Qué es la FEIN? Para qué sirve?
Si te has comprado una casa en los últimos 5 años y has necesitado solicitar una hipoteca, seguro que recuerdas haberte encontrado con el requisito de obtener la FEIN, un pequeño paso más a tener en cuenta durante el proceso de adquisición de vivienda. En este artículo te contamos qué es la FEIN, que información contiene y por qué es importante obtenerla.
¿Qué es la FEIN?
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es un documento obligatorio que los bancos deben entregar a los solicitantes de una hipoteca después de que esta haya sido aprobada. En ella se detalla toda la información relativa a las condiciones del préstamo hipotecario.
La FEIN existe en España desde el 16 de junio de 2019, fecha en la que entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Este documento sustituyó a la anterior FIPER (Ficha de Información Precontractual) como parte de las reformas para garantizar mayor transparencia en la contratación de hipotecas.
¿Qué información contiene la FEIN? ¿Para qué sirve?
El objetivo principal de la Ficha Europea de Información Normalizada es proporcionar una información detallada y transparente sobre las condiciones del préstamo con el fin de que el solicitante de la hipoteca pueda tomar una decisión informada antes de firmar el contrato.
Como hemos mencionado anteriormente, el objetivo de la FEIN es que el firmante de una hipoteca lo haga de una manera informada, siendo conocedor de todas las cuestiones relevantes sobre el crédito, como el plazo, el tipo de interés, las cuotas o el coste total del mismo. Para ello, la FEIN contiene la siguiente información esencial:
- Identificación del prestamista: Nombre, dirección y datos de contacto.
- Tipo de crédito hipotecario y finalidad.
- Importe total del crédito: Valor del inmueble y porcentaje del préstamo vinculado a este valor.
- Plazo de amortización.
- Tipo de interés: Fijo, variable o mixto.
- Coste total estimado del préstamo: Incluyendo intereses.
- Periodicidad de los pagos y número de cuotas mensuales.
- Comisiones y gastos asociados.
- Condiciones de amortización anticipada.
- Consecuencias del incumplimiento de pagos.
¿Es obligatorio conseguir la FEIN? ¿Qué ocurre si no la presento?
Sí, es obligatorio entregar al cliente la FEIN antes de la firma de la hipoteca y debe ser entregada por la entidad bancaria al menos 10 días antes de la firma. Este marco legal busca garantizar que los consumidores reciban información clara y comparable antes de firmar una hipoteca y que dispongan del tiempo necesario para su lectura y comprensión.
Las condiciones ofrecidas en el documento son vinculantes para el banco, pero si el cliente no firmara la FEIN dentro de plazo, la entidad bancaria podría modificarlas. En el transcurso de dicho intervalo, el cliente deberá acudir al notario para firmar el acta de transparencia, procedimiento por el cual se verifica que comprende las cláusulas contenidas en la FEIN. Se trata de un mero trámite, pero no debe olvidarse que la Ley exige que FEIN, proyecto de contrato (más abajo te contamos en qué consiste) y escritura final contengan exactamente las mismas condiciones, algo que será comprobado por el notario.
En el caso de que no se presente la FEIN, que esta no se firme o que el notario atestigüe alguna incorrección -como por ejemplo que la escritura no coincida con la FEIN o el proyecto de contrato-, la operación carecerá de validez legal.
¿Qué es el proyecto de contrato de una hipoteca? ¿Qué información contiene?
Un proyecto de contrato de hipoteca es un documento precontractual que establece los términos esenciales del préstamo con garantía hipotecaria antes de su formalización notarial. Por lo general su contenido ha de abarcar los siguientes elementos como mínimo, pudiendo variar en función de cada entidad financiera:
- Identificación de las partes
- Acreedor: Entidad financiera (nombre, domicilio, datos registrales).
- Deudor: Datos personales, NIF, domicilio y capacidad jurídica.
- Condiciones financieras
- Capital prestado: Importe total en euros.
- Tipo de interés: Fijo, variable o mixto, con indicación del índice de referencia (ej: Euríbor).
- Plazo de amortización: Periodo total y calendario de pagos.
- Garantías y cláusulas
- Hipoteca: Descripción del inmueble (dirección, referencia catastral) y responsabilidad máxima garantizada.
- Seguros exigidos: Seguro de daños, vida o desempleo vinculados al préstamo
¿Cuánto tiempo puede pasar entre la FEIN y la firma de una hipoteca?
Como hemos señalado, el banco ha de entregar la FEIN al cliente al menos 10 días antes de la firma de la hipoteca. Esos 10 días son considerados un tiempo de reflexión obligatorio que otorga la oportunidad al comprador de examinar las condiciones de la hipoteca y comparar con otras posibles ofertas. Además, estamos hablando de un plazo mínimo, que podría extenderse previa solicitud del comprador y aceptación de la entidad bancaria. En el transcurso de ese plazo, y tras la firma de la FEIN, el cliente deberá acudir al notario para levantar el acta de transparencia, la cual comentaremos en el siguiente apartado.
Una vez transcurrido el plazo acordado con la entidad, que debe ser de al menos 10 días, podremos proceder a la firma de nuestra hipoteca.
¿Qué es el acta de transparencia?
El acta de transparencia es un documento notarial obligatorio en España que certifica que el cliente ha sido informado exhaustivamente sobre las condiciones de su hipoteca antes de formalizar el contrato, garantizando la protección del consumidor según la Ley 5/2019 (Nueva Ley Hipotecaria). Presenta una serie de aspectos clave:
- Finalidad
- Garantizar la comprensión de términos como tipo de interés, comisiones, cláusulas de vencimiento anticipado y riesgos asociados.
- Validar el cumplimiento legal de la entidad financiera en la entrega de documentación.
- Proceso notarial
- Requisito previo: Debe firmarse mínimo 10 días antes de la escritura hipotecaria, aunque algunos notarios exigen su firma 24 horas antes.
- Test de comprensión: El notario formula preguntas al cliente para verificar que entiende las condiciones del préstamo.
- Asesoramiento: El notario resuelve dudas y revisa cláusulas para detectar posibles abusos.
- Documentación asociada
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): Detalla el coste total del préstamo, incluyendo intereses y comisiones.
- FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): es un documento obligatorio en el proceso de contratación de una hipoteca en España, diseñado para informar al cliente sobre las cláusulas y riesgos clave del préstamo, según la Ley 5/2019.
El acta de transparencia es un documento es fundamental para evitar conflictos posteriores y asegurar que el cliente toma decisiones informadas.
