20 Mar
Ley de propiedad horizontal: ¿Qué implicaciones tiene?
La ley de propiedad horizontal es una norma de gran peso en el ordenamiento jurídico, pues produce efectos muy importantes en temas relacionados con la conservación de edificios, las obras a realizar o la posibilidad de declarar la ruina económica de un inmueble. En este post trataremos todas estas temáticas y te contaremos todo lo que debes saber.
¿Qué es la Ley de propiedad horizontal?
La Ley de Propiedad Horizontal es la normativa que regula las relaciones, derechos y obligaciones de los propietarios de inmuebles que pertenecen a una misma comunidad o edificio. La ley sienta las bases para la definición de algunos elementos fundamentales:
- Definición de propiedad horizontal. Se refiere a los diferentes pisos, locales o partes de un edificio que pueden ser objeto de propiedad separada, incluyendo un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.
- Elementos de propiedad. Cada propietario tiene:
- Titularidad exclusiva sobre su piso o local.
- Copropiedad de los elementos comunes del edificio (fachadas, escaleras, ascensores, etc.).
- Cuota de participación. A cada propietario se le asigna una cuota de participación en el valor total del inmueble, que determina su participación en cargas y beneficios de la comunidad.
Además, la Ley establece los siguientes órganos de gobierno para las comunidades de propietarios:
- Junta de propietarios.
- Presidente.
- Vicepresidente.
- Secretario
- Administrador.
¿Qué es el deber de conservación de edificios?
El deber de conservación de edificaciones es una obligación fundamental que recae sobre los propietarios de bienes inmuebles. Este deber implica mantener las construcciones en condiciones adecuadas de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad, según el destino del inmueble.
Este deber se articula en 3 niveles:
- Nivel básico. Incluye el mantenimiento de usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística, así como garantizar la seguridad, salubridad y accesibilidad legalmente exigibles.
- Nivel de adaptación. Comprende los trabajos y obras necesarios para adaptar y actualizar progresivamente las edificaciones, especialmente las instalaciones, a los requisitos legales que se vayan estableciendo.
- Nivel de mejora. Abarca obras adicionales por motivos de interés general, como razones turísticas, culturales o para mejorar la calidad y sostenibilidad del medio urbano.
¿Qué son las obras necesarias según la Ley de Propiedad Horizontal?
Las obras consideradas «necesarias» son aquellas imprescindibles para mantener el edificio en condiciones óptimas de seguridad, habitabilidad y accesibilidad.
De acuerdo con lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal, las obras necesarias incluyen:
- Conservación y mantenimiento. Reparaciones de daños estructurales, fachadas o instalaciones comunes.
- Eliminación de barreras arquitectónicas, como la instalación de ascensores o rampas.
- Eficiencia energética. Mejoras en sistemas de calefacción y aislamiento térmico.
Estas obras son obligatorias y deben ejecutarse cuando sean ordenadas por la Administración Pública competente, sin necesidad de aprobación por la Junta de Propietarios.
Las obras que no se consideran estrictamente necesarias son aquellas que no afectan directamente a la seguridad, habitabilidad o accesibilidad del edificio. Estas pueden incluir mejoras estéticas o actualizaciones no esenciales que no han sido exigidas por la Administración.
¿Cuál es el límite legal del coste de las obras para cumplir con el deber de conservación de inmuebles?
El coste de las obras necesarias se distribuye generalmente entre todos los propietarios, proporcionalmente a su cuota de participación en la comunidad. Es importante destacar que la obligación de conservación es independiente de las relaciones privadas entre propietarios y arrendatarios, recayendo siempre sobre el propietario del inmueble.
Sin embargo, existen unos límites para el coste de las obras contemplado en la Ley de Propiedad Horizontal que puede eximir al propietario de la obligación de realizar dichos trabajos:
- Límite económico. Los propietarios no están obligados a asumir obras de conservación que superen el 50% del valor de reconstrucción del inmueble.
- Obras no necesarias. Ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
¿Cuándo se considera la ruina económica de un inmueble?
A raíz del punto anterior, en el caso en el que el coste de las obras de conservación de un inmueble supere el 50% del valor que tendría la construcción de un inmueble a nuevo o de reconstrucción del mismo, se puede declarar la ruina económica del inmueble.
Sin embargo, existe una excepción: en aquellos casos en que haya sido la Administración la ordenante de la ejecución de las obras, se denegará la declaración de ruina económica y deberá asumir el importe que exceda del 50% del valor, según se recoge en los artículos 15.2 y 15.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
¿Por qué debes contar con un informe de tasación?
Un informe de tasación de una sociedad homologada te permite afrontar una serie de situaciones en condiciones ventajosas:
- Permite estimar el coste de construcción de un edificio nuevo equivalente al original, para la confrontación del mismo con respecto al coste de las obras de rehabilitación que se pretenden acometer en este y, por tanto, si procede o no la obligatoriedad de tener que asumir el coste de dichas obras.
- Permite, en caso de que sea la Administración quien exija la ejecución de las obras de reparación, determinar el exceso del coste de las mismas que ha de asumir la Administración y no los propietarios.
En resumen, un informe de tasación puede convertirse en la herramienta que necesitas para evitar afrontar el pago indebido de unas obras.
