04 Abr
¿Qué son las pretasaciones? ¿Para qué sirven?
Seguramente hayas visto muchas webs en las que se ofrecen pretasaciones gratis, valoraciones online o estimaciones de valor en lugar de tasaciones oficiales. Actualmente, son muchas las entidades que ofrecen este servicio a cambio de rellenar un formulario o suscribirse a una newsletter, pero ¿sirven realmente para algo? En este post te contamos qué son exactamente y para qué sirven.
¿Qué es una pretasación?
Las pretasaciones de viviendas son estimaciones preliminares del valor de un inmueble, realizadas generalmente de manera automatizada y sin una inspección presencial por parte de un tasador oficial. Estas valoraciones son de carácter orientativo y no tienen validez legal ni contractual y, pese a que pueden ser de muchos tipos, suelen presentar las siguientes características:
- Metodología: se basa en datos disponibles en el mercado y cálculos automatizados. No incluye visitas al inmueble ni comprobaciones documentales detalladas.
- Validez legal: carece de validez oficial y no puede ser utilizada en procesos legales, fiscales o hipotecarios.
- Uso habitual: se utilizada principalmente por compradores y vendedores para obtener una referencia inicial del precio de mercado de una vivienda antes de realizar negociaciones o tomar decisiones.
¿En qué se diferencia una pretasación de una tasación oficial?
Por otro lado, una tasación oficial homologada es una tarea realizada por un tasador certificado vinculado a una sociedad de tasación acreditada por el Banco de España. Este tipo de tasación sigue estrictos estándares legales y metodológicos para garantizar la precisión y fiabilidad del valor del inmueble. En cuanto a sus características, son muy distintas de la pretasación:
- Metodología: incluye inspecciones presenciales del inmueble, análisis detallado de la documentación (registro, escrituras), comprobaciones técnicas sobre aspectos como superficie útil, estado de conservación, calidad de materiales e instalaciones y la aplicación rigurosa de distintos métodos de valoración en función de las características del inmueble (estado de ocupación, protección…).
- Validez legal: tiene carácter oficial y está homologada por el Banco de España. Además, es la única valoración válida para la finalidad de garantía hipotecaria.
- Usos habituales: es obligatoria en operaciones hipotecarias, pero además se utiliza en procesos fiscales y judiciales, como expropiaciones, reparto de herencias y divorcios.
¿Qué desventajas tienen las pretasaciones?
Hay que ser conscientes de que, pese a las ventajas de rapidez y precio, la pretasación tiene varias desventajas que la hacen desaconsejable:
- Falta de precisión: no considera aspectos específicos como calidades constructivas o estado real del inmueble. Además, se basa en superficies aproximadas sin medición del inmueble.
- Sin validez legal: no puede ser utilizada en procesos oficiales ni garantiza seguridad jurídica.
- Limitada utilidad: solo sirve como orientación inicial; no sustituye una valoración profesional.
Estos elementos hacen que, por norma general y para la mayoría de finalidades, sea aconsejable solicitar una tasación homologada.
Aterricemos toda esta teoría en un caso concreto: has decidido comprar una vivienda y has encontrado la casa ideal. No te gustaría perder la oportunidad y tomas la decisión de seguir adelante y firmar el contrato de arras apoyado en el valor obtenido mediante una pretasación (en este otro post te contamos por qué es bueno hacer la tasación antes del contrato de arras).
Si ése es tu caso, puede que te encuentres ante un gran inconveniente a la hora de firmar una hipoteca: el banco exigirá una tasación oficial, puesto que será el valor que ésta arroje el que utilizará como garantía del préstamo. Esto puede dar lugar a que hayas firmado las arras basándote en un valor que no se corresponde con el valor de la tasación oficial, lo que puede llegar a suponer la incapacidad de asumir la hipoteca y, en resumidas cuentas, que pierdas la cantidad abonada en el contrato de arras.
¿Por qué es recomendable una tasación oficial?
Como alternativa, siempre abogamos por solicitar una tasación oficial antes de firmar el contrato de arras. De este modo, te curas en salud y consigues toda la información importante antes de afrontar la negociación de compra del inmueble, con lo que sabes de antemano qué estás comprando y todas las posibles cargas asociadas. Además, esa tasación te permitirá agilizar el proceso al poder ser utilizada en la negociación de la hipoteca.
En resumen, y si bien todo depende de la finalidad para la que necesitemos una estimación de valor de un inmueble, las ventajas de la tasación oficial son claras:
- Fiabilidad: proporciona un valor preciso basado en inspecciones presenciales y análisis detallados.
- Validez legal: es obligatoria para operaciones hipotecarias, fiscales y judiciales.
- Seguridad jurídica: garantiza que el valor estimado cumple con estándares regulados, evitando fraudes o problemas legales.
- Reconocimiento oficial: es aceptada por entidades financieras y organismos públicos.
Conclusión
Siendo objetivos, la elección entre una pretasación y una tasación homologada depende del propósito específico del usuario. Si se busca una referencia rápida y económica para compraventas informales entre particulares, la pretasación puede ser suficiente. Sin embargo, para operaciones legales o financieras (como la firma de hipotecas), es imprescindible recurrir a una tasación homologada que garantice precisión y validez jurídica.
Ambos productos tienen su lugar en el mercado inmobiliario, pero es fundamental entender sus limitaciones para tomar decisiones informadas sobre cuál utilizar según las necesidades específicas.
