04 Mar
¿Cómo se hace una tasación de inmuebles ligados a explotación económica?
La valoración de un inmueble ligado a actividad económica requiere considerar no solo el valor del inmueble en sí, sino también los aspectos relacionados con la explotación económica, como el fondo de comercio y otros activos intangibles.
¿Qué es un inmueble ligado a actividad económica?
Empezando por el principio, vamos a definir el concepto principal. Un inmueble ligado a una explotación económica (ILEE) es un edificio o elemento de edificio que está o puede estar destinado a una actividad económica específica, capaz de generar rentas. Este tipo de inmueble se caracteriza por su uso monovalente, es decir, está diseñado para un propósito particular y, en caso de querer cambiar su actividad, suelen requerirse grandes inversiones o modificaciones urbanísticas.
Existen muchos ejemplos de inmuebles ligados a explotación económica:
- Naves industriales no polivalentes o de producción agraria.
- Centros de transporte como estaciones, aparcamientos o dársenas.
- Establecimientos turísticos como hoteles, campings y apartamentos turísticos.
- Hospitales y clínicas, así como otras instalaciones sanitarias.
- Instalaciones deportivas, recreativas y de espectáculos, como cines, teatros y salas de fiesta.
- Centros educativos y culturales, como academias o museos.
- Equipamientos con finalidad social, incluyendo residencias de estudiantes, geriátricos o tanatorios.
¿Se pueden incluir intangibles para hacer una tasación ECO?
omo decíamos en la introducción, la tasación de Inmuebles Ligados a Explotación Económica es una actividad cotidiana que permite conjugar las metodologías propias de la tasación de un inmueble con las de negocios y empresas.
Sin embargo, todo depende del tipo de informe de tasación que se necesite, ya que, por ejemplo, una tasación ECO con finalidad garantía hipotecaria tan sólo tendrá en cuenta en su cálculo de valor el del inmueble como parte de la explotación económica, sin contemplar el valor de los elementos intangibles que puedan existir, tales como marcas o patentes. Así, teniendo en cuenta que la tasación ECO es la más frecuente, dado que es la propia de la finalidad hipotecaria, hay que decir que existen límites normativos para la tasación hipotecaria de un ILEE en cuanto a qué debe incluir y qué no el valor de tasación.
¿Cómo se valora un ILEE?
El método de valoración más utilizado y efectivo para Inmuebles Ligados a Explotación Económica (ILEE) es el método de actualización de rentas, también conocido como método de descuento de flujos de caja, el cual calcula el valor de un ILEE en función de su capacidad para generar rentas a largo plazo. Además, este método tiene en cuenta las particularidades del negocio y del sector en el que opera el inmueble y permite incorporar en la valoración aspectos como la dificultad de cambiar el uso del inmueble y las posibles inversiones necesarias para ello.
No obstante, es importante destacar que, aunque este método es el más utilizado, la valoración de un ILEE suele complementarse con otros métodos como el de reposición y el de comparación, siempre que este último sea posible.
¿En qué se diferencia un inmueble ligado a una explotación económica de un inmueble destinado a una explotación?
Una vez aclarados los límites de las tasaciones ECO, es importante conocer la diferencia que existe entre el concepto de inmueble ligado a explotación económica y el de inmueble destinado a explotación económica.
El inmueble ligado a explotación económica es un edificio o una parte de él que está pensado para cumplir una función económica específica y se ha de valorar por los rendimientos que produce a largo plazo.
Un caso diferente es el de un inmueble destinado a una explotación (puede ser un bar, una mercería, una peluquería…); en este caso el inmueble no está vinculado a un uso exclusivo y éste puede cambiar alterando la habilitación del mismo sin necesidad de cambios normativos o de inversiones importantes; esto es habitual en locales comerciales o algunas naves industriales que, con finalidad garantía hipotecaria, deben valorarse por el método de comparación considerando únicamente aquéllos elementos que pudieran resultar polivalentes para cualquier actividad.
¿Se puede valorar la cartera de clientes de un negocio?
Para responder a esta pregunta, nos volvemos a encontrar con el dilema de la pregunta anterior; no podemos hacer una tasación ECO con finalidad hipotecaria en la que podamos incluir la cartera de clientes de un negocio ya que se trata de un intangible y la norma ECO no contempla que este tipo de activos puedan servir como garantía para un préstamo hipotecario. Sin embargo, existen diversas metodologías para calcularlo, al margen de dicha norma, que nos permiten acreditar el valor de cualquier negocio.
¿Cómo podemos saber si estamos ante un ILEE de manera sencilla?
Para identificar un Inmueble Ligado a Explotación Económica (ILEE) a primera vista, se pueden seguir estos pasos:
- Observar el uso específico del inmueble: un ILEE está diseñado para una actividad económica particular y tiene un uso monovalente.
- Evaluar la dificultad de cambio de uso: si para modificar la actividad actual se requieren grandes inversiones económicas, es probable que sea un ILEE.
- Considerar la regulación urbanística: un ILEE generalmente necesita modificaciones en el planeamiento urbanístico para permitir un uso diferente.
- Identificar ejemplos típicos: como hemos dicho al principio del artículo, algunos ejemplos de ILEE son hoteles, hospitales, gasolineras o gimnasios.
- Analizar la generación de rentas: un ILEE debe ser capaz de producir ingresos económicos a través de su actividad específica.
Si todo eso te parece muy complicado, se puede empezar por hacer las siguientes preguntas:
- ¿Se desarrolla una actividad económica en el inmueble, susceptible de generar rentas?
- ¿Para implantar otra actividad diferente a la actual, es necesario realizar grandes inversiones?
- ¿Se requiere de modificación en el planeamiento urbanístico para que se permita otro uso al actual en la edificación?
Si la respuesta a estas tres preguntas es afirmativa, es muy probable que se trate de un ILEE. No obstante, siempre es recomendable realizar una comprobación a través de los cauces administrativos adecuados o consultar con una sociedad de tasación homologada.
